物流不动产“强运营”：深入IFM 以服务助力产业升级
发布时间：2023-03-06 新闻来源：《现代物流》杂志
导语
普洛斯是中国物流不动产企业中的耀眼明星之一。围绕产业基础设施，打造运营服务价值链，普洛斯正力争让旗下普洛斯ASP成为基础设施资产运营服务行业的引领者。
普洛斯中国高级副总裁、普洛斯资产运营服务ASP总裁 罗澍
1打造产业服务价值链
秉承长期主义，普洛斯深耕产业，以此洞悉并迎接市场变化。后疫情时代，中国国内物流不动产市场已进入加速复苏阶段，普洛斯中国高级副总裁、普洛斯资产运营服务ASP（全文简称：普洛斯ASP）总裁罗澍，从近期对40余个在管物流园区的考察走访中也印证了这一点：业主们总体来说对中国物流市场的前景信心增强。
普洛斯聚焦于物流供应链、大数据、新能源三个领域，以基础设施为底盘，打造产业服务生态，通过所服务客户的不断丰富，不断提升自身的产业服务能力和价值。
随着客户需求和产业政策的不断演化，物流仓储早就不仅仅是一个物理空间，而是成为了承载客户运营和供应链布局的核心节点，其中作为产业基础设施的物流园区亦在同步升级，加快向智慧零碳的方向发展。此外，在二三线城市群中，也有一些物流园区在运营上面临着由于产业定位不明、与产业融合不足而导致的空置率高，管理手段不足导致的人车调度困难，因此整体投入产出效益低，而这也意味着，下沉市场的资产价值尚有提升空间。
基于中国市场的发展前景，普洛斯为积极参与物流不动产行业不断增长的新时代“感到兴奋”；而且作为行业领导者，普洛斯一直创新进取，以期带给客户及行业更多价值与贡献。与此同时，普洛斯投资与运营相结合的实力和成绩也越来越受到投资人的认可。
上海普洛斯宝山物流园
专注资产运营服务的普洛斯ASP
资产运营管理本质是以新的信息技术为手段，以智能化应用系统平台为支撑，将人、车、货、物等全面感知、数字连接并深度融合，重配整合园区资源并达到各方利益最大化，实现绿色高效、业务增值、链式效益、生态协同，最终达成可持续发展。
“实际上，普洛斯ASP是普洛斯旗下的基础设施资产运营管理板块，作为一个服务平台，普洛斯ASP不仅服务普洛斯的园区，同时还承载一个特别的使命，即将普洛斯多年来沉淀的园区运营管理经验，面向行业输出，以服务更多外部的物流、工业及产业园区业主。”罗澍介绍道。
具体而言，普洛斯ASP将科技与资产管理相结合，形成了完整的解决方案，并通过在中国80多个城市超过4,000万平方米面积的园区内多个层面进行应用，验证了该业务在助力园区管理和客户运营降本增效，最终提升资产品质和价值方面的成效。
普洛斯ASP现场服务图
2普洛斯ASP夯实“内功”
区别于传统物流不动产的物业，普洛斯ASP具备领先于同行的科技运营能力，立足园区人、车、货、设施、设备、空间、资金、能源的运营维护八大要素，围绕从规划期、建设期、运营期到处置期的资产全生命周期，构建起多层次的服务体系与资产运营管理能力。
客户类型广泛
罗澍表示：“目前，普洛斯ASP服务的资产业主类型多样，除了普洛斯自建园区，还包括品牌企业自建园区、合作伙伴或地方政府投资公司规划建设的园区，以及其他投资人持有的园区等多种类型。”
首先，除普洛斯自有园区外，一些品牌方因为业务的扩大可能自建物流园，由于客户并非专业的不动产开发或园区运营者，对该领域的专业能力可能有所欠缺，借助普洛斯ASP管理项目，能够让其专注于核心业务，双方更有效地发挥各自的优势。
其次，地方政府投资主体为拉动当地经济发展，也会承接部分枢纽型的物流项目，而且这种项目往往体量较大，如果在项目策划施工前没有丰富的行业经验指导，可能会走弯路。因此，普洛斯ASP与这类投资人及业主方合作，及早切入，输出从规划、定位等前期介入开始的完备的资产运营管理服务。
此外，普洛斯ASP还可以根据不同的业主要求，嵌入自身已开发的智慧运营服务产品，从智慧化道闸、场站管理，到园区的资产运营托管服务，所面向的业主类型偏集中于下沉市场的业主，此外还有在中国国内持有产业园项目的其他基金投资人等。
普洛斯ASP现场服务图
“科技运营”理念
“科技运营”理念贯通于普洛斯ASP资产管理的方方面面。普洛斯ASP运用1+N智慧管理模式，即一个运营中心+N个现场/客户高效协同管理。其中，运营中心可以实时掌握园区信息，基于数据精准决策。通过现场运营数字化连通业务环节，整合园区运营流程体系，实现对园区现场运营管理的标准化、可视化、智能化。
“比如对园区管理的可视化，气象灾情防控的智能化等，在过去已经发挥了非常大的作用。在此前的台风天气，通过我们自研的气象灾害云防控智能系统，使当时受影响的普洛斯多个园区同步事先做好防范工作，实现预案和防控管理闭环，有力保障了园区财产和人身安全。”罗澍举例道。
此外，基于普洛斯在新的智能物流设备，以及光伏储能、商用车无人驾驶技术等方面的股权投资，罗澍认为普洛斯ASP能够帮助这些前沿科技与实际场景结合，进行落地及验证，助力科技公司进一步完善前沿技术、打磨产品和业务模式，最终应用到园区运营和业务场景，进一步为业主及企业客户实现降本增效。
普洛斯ASP气象灾害云防控系统
3IFM呈现独特竞争力
基于目前市场在智能物流、节能减排、冷链等几方面的发展趋势，普洛斯ASP当下的优势越来越多地体现在：利用普洛斯的产业生态资源为客户提供IFM（integrated facility management，综合设施管理）解决方案。
罗澍表示，一些物流产业园讲究标准化、规模化、网络化的运营方式，因为不论是投资人持有的物流园区，还是品牌自建园区，如果只是孤零零的存在，很难支持客户形成物流运营体系化的布局，也难以实现园区运营上的突破。
从运营场景来看，不像传统仓库只有货架、叉车等设备，如今有琳琅满目的智能化设备，包括制冷机组，这些设备的本身价值很高，需要更专业的服务商进行管理。因此，IFM综合设施管理能力也是普洛斯ASP相较普通物业的主要差异点之一。从园区深入库内，这种IFM服务可以不断提升企业整体供应链的运营效率，更柔性、高效、快速地响应市场变化。
通过普洛斯IFM解决方案可以管理这些项目，其包括备受关注的智能物流系统、食品生鲜行业的冷链专业化管理，以及愈来愈多业主及租户都关心的节能减排等，普洛斯ASP皆能够依托其得天独厚的生态资源，将这些不断迭代的、个性化、碎片化的需求充分地满足。
为此，普洛斯ASP的IFM服务包括空间管理与前介、行政综合管理、安全与风险管理、设施与设备运维、环境与清洁管理、能源与健康服务等方面。服务优势主要体现为：
驻场服务：利用庞大的运营团队资源提供IFM驻场整体服务，或按需提供单项服务；经验丰富：依托运营经验，为客户定制精细化服务，确保资产得到安全、有效、持续的管理；可持续发展：持续关注收益最大化及风险控制，提供专业建议，助力资产价值提升及可持续发展。
普洛斯ASP服务时尚鞋服企业
——某全球知名鞋服品牌苏州自动化配送中心案例
从2018年开始，普洛斯ASP先后为该时尚运动品牌位于苏州、天津的三个物流仓储中心提供IFM服务，并于2022年再度牵手该品牌，为其刚刚竣工的华东最先进的自动化配送中心提供IFM服务。
在完成项目共用部位及共用设施设备的检验后，为进一步提升该品牌全面入驻后的运营，普洛斯ASP站在运营管理视角，梳理整合优化性建议百余条。此外，由于该品牌客户的四个仓储中心在业务特性、基础设施、技术水平等方面存在差异，因此其园区运营管理服务也不尽相同。为了提供更加优质的服务，普洛斯ASP项目团队全面推进四仓联动，梳理整合每个仓库的服务特色与优势，并对物业与设施设备运营管理的标准进行统一，形成系统化的管理服务制度。
普洛斯上海青浦普轩智创服务产业园
4强运营实力 领航未来
罗澍透露，普洛斯ASP仍将秉承“强运营”优势、聚焦物流园区的业务规划和管理运营能力输出，希望实现更大规模的管理面积，同时在管理中实现更加多元化的收益，除库内设施的IFM综合设施管理外，还包括客户所需的一些增值服务等。
目前，普洛斯ASP已服务了许多行业，其中包括头部企业、传统企业、创业新秀等不同发展阶段的客户。罗澍认为，接触得越多，对客户需求的了解也越深刻。这有利于普洛斯ASP在未来能够形成更大的资产管理规模，同时在打造自身产业服务时，更加有的放矢。
罗澍说：“我希望普洛斯ASP可以沿用普洛斯进入中国市场时就具备的‘强运营’基因，将积累在中国物流基础设施领域里的经验，输出服务更多的城市和更多的业主方，反哺产业，形成一个良性循环。实际上，普洛斯ASP正在做一件特别有意义的事情——助力中国物流的运营成本下降和管理效率提升迈上新的台阶，这是一个长远的愿景！”
