实探仓储物流园区，感知经济复苏脉动｜中国证券报调研报道
发布时间：2023-10-18
编者荐语
近期，中金普洛斯REIT举办媒体开放日，邀请多家财经证券媒体实地调研走访其底层资产，并与原始权益人及外部管理机构普洛斯、基金管理机构中金基金以及园区租户企业相关负责人交流探讨。记者深入了解了普洛斯的资产管理运营策略和最佳实践，亲身体验现代高标仓储物流基础设施的运作，体会了产业基础设施对地区经济升级发展的重要性，并发表了一系列深度报道，与投资人分享，以飨读者。
以下为中国证券报调研报道，版权归中国证券报所有，内容略有删节：
稳步徐行，首批基础设施公募REITs上市已两年有余。两年多以来，产品发行数量和规模不断增长，也涌现诸多新变化，为公募REITs的成长画上浓墨重彩的一笔。
中金普洛斯REIT是国内首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，日前，中国证券报记者实地探访中金普洛斯REIT持有的底层资产（仓储物流园）——普洛斯增城物流园和普洛斯广州保税物流园，用脚步感受产业和经济复苏的脉动。
上半年，仓储物流租赁市场整体趋缓，不过，中金普洛斯REIT首次募集投资的基础设施资产出租率持续稳定在90%以上。
普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪告诉中国证券报记者，“底层资产的良性运营是支撑公募REITs市场可持续发展的重要因素，未来，公募REITs市场对资产管理人和原始权益人的要求会进一步提高。我们希望公募REITs发展速度能更快一些，未来如果有机会希望能够持续扩募，进而纳入更多的资产量，做大产品规模。”
每天清晨伊始，一辆辆冷链运输车不断进出普洛斯增城物流园区，从“最初一公里”到“最后一公里”始终保鲜，将各类食品及时送入大型超市和千家万户，满足民众“舌尖上的需求”。
普洛斯增城物流园位于广东省广州市增城区荔新九路1号，可租赁面积11.28万平方米，现作为仓储物流及配套使用，为中金普洛斯REIT持有的底层资产之一。截至上半年末，该园区出租率达94.67%。
中国证券报记者在普洛斯增城物流园现场看到，该园区由6栋仓库及物业用房等配套组成，租户类型多样，冷链企业聚集是一大特色。记者走访其中一家入驻园区的冷链企业租户普冷国际物流（上海）有限公司，该企业仓库前不时有冷链运输车停靠。
“冷链对时效要求相当高，出库后48小时以内必须送达客户。”普冷国际物流（上海）有限公司华南管理区总经理郑李辉告诉中国证券报记者，选择将公司广州增城物流中心设在园区内的一个重要原因在于园区附近5公里内有多个高速路口，优越的地理位置和交通条件保障了食品的新鲜送达。
普冷广州增城物流中心冷库内
普冷广州增城物流中心的仓库主要由冷冻区、变温区、冷藏区和穿堂（备货区）组成。中国证券报记者进入冷库后发现，这里的最低温度在-25℃以下甚至更低，货品包括海鲜、牛排、冰淇淋等，不同货品分开储存，且储存温区不一，搬运采用机器全自动化形式。“从-18℃降到-25℃，温度每低一度能耗要高约10%，但是为了满足客户不同货品对温度不同的要求，我们始终严格把控温度。”郑李辉进一步称。
普洛斯增城物流园配备了屋顶光伏发电系统
值得一提的是，在我国实施碳达峰、碳中和战略背景下，在走访过程中中国证券报记者发现普洛斯增城物流园区也在量身打造适合自身的节能减排方式，以助力企业实现低碳运营。普洛斯相关负责人表示：“在冷链这一块我们也兼并融合了一些服务，会帮助客户做节能减排，比如做碳管理、配置屋顶光伏发电系统和储能等。”
与此同时，中金普洛斯REIT持有的普洛斯广州保税物流园也是一派繁忙景象：货车来往不息，工作人员忙着装货卸货。园区内一家跨境电商企业仓储运营人员现场介绍，该企业日均至少有20辆保税车驶出园区，致力于准时把各类进口货物送到消费者手上。
“普洛斯广州保税物流园目前是满租状态，租约也较为稳定。为了维持稳定的租约，我们招商运营团队往往会前置续约流程。”普洛斯华南区相关运营负责人称。
普洛斯华南两个仓储物流园的运营状态一定程度上反映了中金普洛斯REIT底层资产的质量。公开数据显示，上半年，中金普洛斯REIT首次募集投资的基础设施资产出租率持续稳定在90%以上。
普洛斯增城物流园
不过，今年以来多只公募REITs产品出现重要租户退租的突发情况，引发市场广泛关注。
对此，赵明琪认为：“持续为投资人提供比较稳定的回报是我们追求的目标，这意味着我们追求的是资产运营的稳定性，而不是某一个具体租户的稳定性。作为专业的资产管理人，我们有义务进一步做好主动管理。以中金普洛斯REIT为例，我们长期密切关注各个赛道的具体表现，开发了针对不同行业和客户的风险管理系统，这让我们有能力找到优质的企业，同时辨别一些有风险的企业。”
在赵明琪看来，仓储物流园区投资运营商与企业租户的关系，不是简单的租赁关系，而是双方需要携手共同成长，即根据企业的未来业务发展规划，提供一揽子的仓储物流服务方案，助力企业实现业绩高成长的同时分享企业发展红利，这样仓储物流园的租金收入将变得更加稳健持续。
自2020年4月试点启动以来，我国公募REITs市场快速发展。作为首发+扩募的“双首批”公募REITs之一，扩募后，中金普洛斯REIT底层资产已扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈。
普洛斯REIT首批扩募资产——普洛斯江门鹤山物流园
中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸表示，之所以选择这些仓储物流园，一是希望通过纳入具有较强经济活力与成长潜力的城市仓储物流园区，进一步分散REITs底层资产组合的区域风险。二是希望借助不同区域仓储物流园的协同效应，进一步提升REITs底层资产的营收能力与业务稳健性。
“扩募达到了我们预期的效果，未来时机适宜、在监管机构允许的范畴内，我们希望能够持续扩募，纳入更多的资产量。”赵明琪称。
展望未来，业内人士认为，公募REITs的高质量发展，一方面，离不开长线资金的支持，公募REITs需进一步丰富投资者结构。另一方面，公募REITs产品也需要“苦练内功”，在底层资产良性运营的同时做好信息披露和投资者沟通。“基础设施资产类型、原始权益人主体、投资者群体有望进一步拓展，多层次REITs市场建设将持续推进。”陈茸茸说。
中国证券报记者注意到，此前，上交所发布优化公募REITs发行交易机制有关工作安排的通知称，将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资公募REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资。
同时，上交所还就产业园和仓储物流类REITs的临时报告披露提出了若干建议，其中包括结合资产类型特点，细化相关信息披露规范，引导基金管理人、运营管理机构在运营指标出现大幅下滑，或者重要现金流提供方提前退租时，及时披露临时报告等。
